Итоги продаж загородной недвижимости

от автора

в

В третьем квартале продажи на рынке загородной недвижимости были высокими. Октябрь установил ипотечный рекорд по ИЖС, антирекорд по регистрации новых домов и обозначил тенденцию снижения спроса.

Итоги продаж загородной недвижимости

С января по сентябрь в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти, по данным консалтингового центра «Петер­бургская недвижимость», продано 6700 участков, домов и таунхаусов. Это примерно столько же, сколько за тот же период 2022-го, и меньше, чем в рекордные по спросу 2020–2021 годы. По итогам года продажи могут составить около 8 тыс. объектов (в 2022 году — 7,8 тыс.).

Вектор вниз?
В РФ ввод жилых домов на землях ИЖС и на садовых участках по сравнению с октябрем 2022 года сократился на 60%, с 5,1 млн до
2 млн кв. м. По сравнению с сентябрем 2023 года падение ввода ИЖС по стране составило 67% (то есть в три раза). В Ленобласти падение по числу домов — минимум за последние три года, по площади — на 40%, с 147 тыс. до 253 тыс. в сентябре. В октябре прошлого года было введено 201 тыс. кв. м.
Отмечается и снижение накопленным итогом: за 10 месяцев прошлого года Управление Росреестра по Ленобласти поставило на учет
2,47 млн кв. м частных домов, в этом году — 2,28 млн «квадратов». Частники по-прежнему обеспечивают две трети (65%) построенного в регионе жилья.
По дачным и садовым участкам, а также по наделам ИЖС — рост: 75,5 тыс. сделок, на 40% больше, чем в прошлом году.
С начала года уменьшилась средняя площадь дома, поставленного на учет:
с 137,5 кв. м в январе до 125 кв. м в октябре.

Ипотечно-строительный рекорд
В Сбере сообщают, что в октябре был скачок спроса на ипотеку для ИЖС (строительства). Ипотека на строящиеся квартиры потеряла с сентября 23%, квартирная «вторичка» — 13%, в целом выдача сократилась на 14%, в том числе по льготным программам, в которых первый взнос сейчас составляет 20%. А число сделок по ипотеке на ИЖС выросло на 18% и достигло 11% в структуре продаж банка (плюс 3 п. п.).
По предварительным данным, за десять месяцев 2023 года выдано 78,5 тыс. кредитов на ИЖС (строительство) общим объемом 344,1 млрд руб. Столь заметный интерес к индивидуальному строительству можно объяснить возможностью оформить кредит по льготной ипотеке: за октябрь доля льготных программ в ипотеке на ИЖС достигла почти 100%. В общем объеме 67% кредитов выдаются по программе «Господдержка», 29% — в рамках «Семейной ипотеки» и 4% по сельской и IT-ипотеке.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка объяснил приток покупателей на рынок ИЖС ужесточением условий кредитования и продолжающимся ростом цен на первичное и вторичное жилье, в то время как строительство индивидуальных домов обходится дешевле. По его данным, «в Московской области стоимость квадратного метра в строящемся частном жилом доме составляет около 60 тыс. руб., тогда как «квадрат» на первичном рынке стоит почти в три раза больше, а на вторичном — практически в 2,5 раза больше».
По итогам трех кварталов больше половины выданных Сбером кредитов пришлись на ИЖС без подрядчика (самостоятельное строительство).

Загородная первичка
В коттеджных поселках Петербургской агломерации спрос на участки был сосредоточен в зоне не дальше 40 км от КАД: 25% сделок на расстоянии до 20 км, еще 47% — до 40 км.
Больше половины (62%) сделок заключены по цене до 200 тыс. руб. за сотку. Выросли продажи самых дорогих участков — больше 1 млн руб. за сотку (или 17,7 млн руб. за участок в среднем по выборке).
Средняя цена продажи участка с начала года не изменилась — 2,3 млн рублей.
Продажи коттеджей (и участков с обязательным подрядом на строительство) выросли: в июле — сентябре их куплено на 41% больше, чем за предыдущие три месяца. Средний бюджет сделки с домом вырос с начала года на 19%, до 21 млн руб. При этом 59% продаж — это домовладения комфорт-класса, средняя цена которых 15,7 млн рублей.

Итоги продаж загородной недвижимости

«Ключ» на 15
Повышение ключевой и ипотечных ставок, по мнению профессионалов рынка, скажется прежде всего на кредитных покупках участков без подряда.
По оценке Сергея Балуева, в компании «ФАКТ.» ипотека используется в 60% сделок. В первую очередь это кредиты по госпрограммам, которые используют для покупки участка с подрядом или готового дома у застройщика, и здесь на спрос влияют не ставки (они льготные), а увеличение размера первого взноса с 15 до 20%.

Дмитрий Новосельцев считает, что при оптимистичном сценарии — сохранении льготных программ ипотеки — спрос на дома сохранится. При консервативном сценарии спад продаж будет заметны в самом финансово емком сегменте загорода — готовых коттеджей. Временный избыток предложения в первой половине 2024 года может привести к определенному снижению цен.
Ждать ли более удачного момента для покупки? Дмит­рий Новосельцев, исходя из принципа «жить надо сегодня», рекомендует покупать дом, но при этом активно торговаться.
Сергей Балуев, основываясь на личном опыте, событиях последних двух-трех лет и общей истории рынка, напоминает, что никогда не было выгодно покупать «завтра». С учетом раскручивания инфляции «завтра» покупка для себя или как инвестиция будет дороже.

Доходность с обгоном
В качестве доходной загородной недвижимости, позволяющей обогнать инфляцию, эксперты предлагают рассмотреть несколько вариантов. Покупка участка в поселке на стадии еще не подведенных коммуникаций (важное условие: надежный застройщик поселка) и перепродажа надела, обеспеченного сетями, по более высокой цене, по данным Дмитрия Новосельцева, в проектах «1-й Академии недвижимости» принесли микроинвесторам доход 30% и более.
Можно приобрести землю с сетями, построить дом и продать его, но это требует от инвестора знаний, умения выбирать участок, проект и рассчитывать баланс вложений в землю и дом.
По мнению Сергея Балуева, один из самых интересных вариантов — заход в инвестиционные проекты, в которых можно сохранить свои сбережения и обогнать инфляцию. Это объекты с пассивным доходом.

Итоги продаж загородной недвижимости

Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»

Участки без подряда за три квартала составили 88% сделок, столько же, сколько в прошлом году. Новое предложение все заметнее смещается в сторону участков без подряда: за девять месяцев это 96% лотов в новых поселках. На дома и таунхаусы пришлись всего 4% пополнения рынка. тогда как в прошлом году коттеджи и таунхаусы составили 9% новых предложений.
С учетом этого факта в дальнейшем доля УБП в структуре продаж может увеличиться и свидетельствовать о снижении платежеспособности покупателей.
Тем не менее нельзя не отметить, как за последние четыре года, с начала пандемии, выросла доля сделок с домовладениями (коттеджами): с 5% в 2020 году до 8% в 2023-м. Спрос в этом сегменте поддержала более доступная ипотека, прежде всего льготные программы, распространенные на ИЖС в 2023 году.
В третьем квартале выросли продажи самой дорогой земли — свыше 1 млн руб. за сотку, что связано с подорожанием участков в самых популярных и развитых проектах неподалеку от Петербурга и в лучших рекреационных локациях. Тем не менее сделки с такими участками составили всего 1% общего количества.

Итоги продаж загородной недвижимости

Дмитрий Новосельцев,
председатель директоров
«1-й Академии недвижимости»

Для «1-й Академии недвижимости» сезон стал удачным, годовой план продаж участков к ноябрю был перевыполнен. Неожиданно результативным оказался август: мы заранее объявили о повышении цен в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» с 1 сентября и продали в августе рекордное число участков. Осенью продажи были активнее прошлогодних.
В конце 2023 года в КП «Разметелево» запускается газопровод, а водопровод переключается на цент­ральное водоснабжение. Там построено 40 домов.
В «Сосновских горках» газопровод уже заводится по программе догазификации, она реально работает. Поэтому с февраля вновь повысим стоимость земельных участков — рынок это позволяет.
Планомерный рост цен привлекает инвесторов и позволяет им получать доходность от 30% годовых. Больше половины покупателей — микроинвесторы. В поселке «Разметелево» построено около 40 домов на продажу. Это панельные дома по финской технологии, каркасные дома и дома из газобетона. Более четверти уже проданы. Средняя стоимость домов 17–18 млн руб., средняя площадь около 150 кв. м.
В октябре мы открыли продажи земельных участков в новом проекте «Вишнёвский берег» в Выборгском районе Ленобласти, на берегу озера Вишнёвское. Там всего 46 участков, все видовые, первая линия в 20 м от воды. Там уже готовы проезды, есть электричество и водопровод, строится административное здание.
Готовятся сделки по приобретению земельных массивов в Выборгском и Всеволожском районах.
Так что в новом году на карте Ленинградской области появятся еще два новых коттеджных поселка от «1-й Академии недвижимости».

Итоги продаж загородной недвижимости

Сергей Балуев,
директор департамента продаж ГК «ФАКТ.»

Сезон-2023 прошел успешно, по основному направлению — «продажа участков без подряда в коттеджных поселках» мы существенно перевыполнили план.
В этом году мы запустили три новых проекта: два экономкласса и один — это комплексная коллаборация «Негород Заневский» с хорошим темпом продаж. Сейчас строятся шесть домов, еще три дома в начальной стадии строительства.
В начале года запустили совершенно новое для нас направление доходных апартаментов. Апарт-комп­лекс «Ключ. Пионерское» — это объект с пассивным доходом. Сейчас в посуточную аренду активно сдаются четыре юнита, еще три строятся, всего в планах
17 юнитов, которые будут готовы к сдаче в 2024 году.
Продажи стартовали в конце лета, есть заключенные сделки. Проект получил положительные отзывы коллег по рынку.
В нашей структуре продаж 60% сделок — ипотечные. Изменение ставок пока не повлияло на комплексный продукт, участки с подрядом на строительство и готовые дома, поскольку задействована ипотека по госпрограммам, с льготными ставками. В этом сегменте важнее повышение первого взноса, но заметного падения запросов мы пока не видим. Рост рыночных ставок ипотеки скажется на продажах участков.
Уже отмечена тенденция уменьшения количества сделок в сравнении с летним сезоном. Под конец года вероятен типичный для загородного рынка всплеск, но январь, февраль и март, полагаю, не будут особенно отличаться от тех же месяцев 2023 года.


Комментарии

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *